在香港回歸後，「綠化地帶」一直被環境保護團體(環團)視為土地發展的「禁區」。究其原因，香港政府在規劃上，對「綠化地帶」的定義含糊不清，導致發展停滯。知往鑒今，「綠化地帶」一詞源於英國的城巿規劃概念。英國在工業革命後，大量農民為求生計湧進城巿，從事勞動密集式工業，對城巿的基礎設施造成壓力。城鎮化和工業化對提供糧食的農地造成污染。為求保障糧食供應，便要在人類聚居的城巿和製造糧食的農地之間，設定一個緩衝區，這就是「綠化地帶」的由來。
而在香港，「綠化地帶」是1947年才出現在政府的規劃文件中，1947-1950年是第二次世界大戰後的復元期，國共內戰令大量難民湧進香港，香港人口突然急增。英國首都倫敦的城市規劃師艾伯克隆比(Sir Leslie Patrick Abercrombie) 獲邀來港制定香港首份城巿規劃報告，「綠化地帶」的設計就是要保持香港有足夠的自給自足糧食供應，以謀求社會穩定而訂立的。
時至今日，經過75年，在規劃大綱圖中，「綠化地帶」被定義為一道天然屏障，作為市區及其他發展區的界限。一般情況下，「綠化地帶」將不可以進行任何發展，除了自然保育設施、郊遊設施等。至於發展屋宇及公共設施，則需要作出規劃申請。「綠化地帶」經常被環團與郊野公園地帶混為一談，實際上，郊野公園是受到第208章《郊野公園條例》所約束，而「綠化地帶」就是其餘非郊野公園地段與巿區中間保育價值較低的地區。根據政府資料顯示，香港「綠化地帶」約有16,000公頃，佔總面積14.5%，大部分均屬於政府土地。
香港的環團表面上好像要為保護環境而戰，回歸以來經常在「綠化地帶」的公眾諮詢中，鼓動民意反對發展。只要查究這些組織的主要捐款人，不難發現其資金來源，是由不同的地產發展商所支配，目的就是要從香港政府手中，奪取土地發展的話語權。
上屆政府的施政報告中，提出動用「綠化地帶」的其中2%，已受到環團的評擊。規劃署正檢討已失去其原有功能的「綠化地帶」土地，在新界區發掘到一些沒有植被、荒廢或已平整的「綠化地帶」，以物色更多適合用地作住宅發展。香港已有多個公營房屋是由「綠化地帶」改劃而成的，例如馬鞍山居屋錦駿苑和油塘欣榮街綠置居高宏苑等。
今時今日，香港的農地已非巿民主要的糧食來源，「綠化地帶」明顯已失去其保障糧食供應的原有功能。反觀香港公屋輪候冊的年期屢創歷史新高，低下階層受盡劏房狹隘空間的折磨。發展「綠化地帶」只涉及改劃土地用途，既不用修改法例，又不用大費周章收地，保育價值低而又鄰近交通配套，是短期內立即可動用的土地儲備，政府估算只要發展1%的「綠化地帶」，便能提供約89,000個單位。
筆者深信只要新一屆政府加速「綠化地帶」的改劃，並同步縮短發展和建屋的審批程序，在未來五年定必有更多的公營房屋供應，以解決劏房和上樓難的問題。

前特首林鄭月娥任內推出的「躍動港島南」項目，期望將南區塑造成宜居宜遊的地區，惟繼珍寶海鮮舫保育無望後，另一重點項目石澳石礦場水上運動中心，亦決定取消招標。有建築測量業界人士指，以一元租金取得數十公頃用地看似划算，實際上有關項目有眾多不合理之處，例如政府零投資，需要經營者自行修路、設計及興建公共用地設施，但對盈利項目如餐飲和住宿等卻諸多限制，又禁止以會員制經營，根本難以回本，認為政府有必要重新思考政策方向。

記者林家希

「這根本是不可能的任務。」談起石澳石礦場招標，有建築測量業界人士怨聲載道，指用一元的象徵式租金，可租得相關土地二十五年，但標書有很多「高難度」要求。她舉例，政府所謂的公私營合作方式，便是不作任何投資，提到前往有關用地途經的石澳道，來回只有各一條行車綫，其後必須轉入小路才可到達礦場，即營運者需要自行修路，「經營者要自己起路，又要自行申請更改土地用途，水、電、煤等也要自行解決，設計、興建和營運也是，起完賺到錢又要分成給政府，絕對不是普通發展商可以承擔。」

禁會員制難維持收入

舊石澳石礦場位於鶴嘴半島西岸，佔地面積約三十五公頃，近二十四公頃是人造斜坡，十一公頃為人工湖，較平坦、可以發展的陸地有五點五公頃。政府在標書列明，必須興建滑浪風帆中心，其他如餐飲和住宿的範圍，不可超過可發展陸地的兩成，亦即一萬一千平方米。過去有關項目在立法會諮詢時，已有議員提出營運者難以維持穩定收入，當時相關項目代表稱，不接受營運者以會員制經營，強調設施必須面向市民，並優先提供給社區人士和學校使用。

有業界人士透露，相關土地規模與黃金海岸相似，故行內曾傳出該土地是為特定發展商「量身訂造」，但仍有其他公司想入標競投，「有些要求很不合理，不賣樓、起酒店和炒遊艇泊位，根本無法回本。」據知，業界有參考由世界頂級設計師負責、將上海松江國家風景區舊石礦場改建為深坑酒店的方案，提出融合礦場環境的房屋和酒店設計，幾經辛苦「度掂條數」，無奈政府稱標書不符要求，他苦笑說：「相信只是不合『現屆』政府的口味。」

石澳石礦場較平坦，可以發展的陸地約五點五公頃。

應跨部門協作平衡社會利益

值得注意的是，「躍動港島南」由發展局成立的躍動港島南辦事處協調，但石澳石礦場土地卻由前政策創新與統籌辦事處負責，相關項目更沒有被列入「躍動港島南概念總綱計畫」內。業界指情況過於「創新」，曾有人向躍動港島南辦事處負責人詢問，對方僅稱石礦場項目與該辦事處無關。

據了解，上屆政府曾拉攏地區人士以及民營的小型體育會參與項目，但項目規模上億元起跳，一般街坊組織無法負擔，知情人士說，「即係叫他們要拍埋發展商入會。」他指，整個項目異常趕急，像要趕在政府換屆前推出，只辦了一次名義上的地區諮詢會，便上馬招標。有另一說法指，政府在研究及解決南區進入石澳的交通問題後，便會重新推動有關項目。

保留太白海鮮舫建博物館

「暫停可能是好事。」民主思路社區實驗室政策總監姚潔凝指，政府應展開跨部門協作，研究如何平衡社會的整體利益。她舉例，安達臣道石礦場用地亦是多種發展模式，既有公屋，也有私營房屋，政府可參考，將部分用地興建公私營房屋，又指可重新安置石澳寮屋居民，騰出用地興建房屋。

至於其他「躍動港島南」項目，海洋公園重生方案仍在進行中，而珍寶海鮮舫一去不返，據指，政府有意保留旁邊的太白海鮮舫，改建為博物館。其餘較為民生導向的項目，有業內人士評估，雖然進度緩慢，但應不會有大問題，惟在檢視臨時用地上可能遇到阻礙，指現時鴨脷洲北海岸的船廠，以短期租約形式，按季與政府簽約，惟近年有船廠疑分租給遊艇停泊，從中獲利，若要收回土地恐有困難。

整合黃竹坑現有體育設施的「一地多用」項目仍處於設計階段，據悉，政府打算維持包玉剛泳地的泳池數量，全數改為暖水池，亦會設置新型體育項目如棒球等的運動場地，並將田徑項目的跑道標準化。

「躍動港島南」概念總綱計畫2.0。

擴建香港仔避風塘及建立黃竹坑「綠色走廊」等，則按工務工程程序推進中。多項被當局稱為「Quick-wins（快見成效措施）」的小型工程也已完工，包括翻新黃竹坑道天橋和行人路、重鋪鴨脷洲大街一帶路面及增加過路處，以及在鴨脷洲東北部提供更多登岸設施。有當區居民揭露，大多工程採用了歷年區議會的建議，「很多項目都爭取了很多年，不明白為何現在才做。」

交通配套恐未能配合

事實上，地區人士對「躍動港島南」的評價好壞參半。區議員梁進提到，計畫內不少建設有利地區發展，但憂慮交通配套未能配合，指現時出入南區容易「塞車」，而乘搭港鐵亦會遇到人潮，擔心黃竹坑站上蓋的樓宇落成及入伙後，情況會惡化，「希望鐵路公司考慮加開班次。」

現時南港島綫列車只有三卡，有居民指，不認為計畫能為南區帶來大量旅客，但相信當中的活化工廈和發展商貿項目，會令不少區外人進駐，如近期商廈的上班族有明顯增長。民建聯南區支部社區主任張偉楠亦說，政府有必要加快推動南港島綫西段的相關工程。他又指，運輸署將在當區隧道實行「不停車繳費系統」，將收費廣場改為巴士轉乘站，有望助巴士公司整合路綫，惟他建議考慮提供誘因，讓市民願意轉乘區內巴士。