香港地少人多是一個不爭的事實，根據規劃署最新的數據，香港有1,114平方公里，巿區或已建設的土地面積只有25.1%。其餘四份之三都是草地、林地和灌叢。香港只用了四份一的土地面積來給750萬人生活。如果政府肯發展另外四份之三的土地，是否真的就可以解決香港的房屋問題呢？
事實上並非這樣簡單，現時香港有很多與土地發展相關的條例，其中最關鍵的五條，分別是《郊野公園條例》、《環境影響評估條例》、《保護海港條例》、《城巿規劃條例》和《土地收回條例》在過去25來都成為五屆政府的緊箍咒。我們智庫近日參觀了由發展局和智慧城巿聯盟主辧的「地理空間數據實驗室」，負責人講解有關土地資訊的大數據，發現原來香港有很多土地是受制於法例而不能使用的。
《郊野公園條例》已佔去香港41.6%土地，令到我們可以使用的土地，減至651平方公里。《環境影響評估條例》中要求我們要保護特別生態價值地區、米埔拉姆薩爾濕地、地質公園和保育區，可用土地減至637平方公里。基於人身安全的考慮，潛在危險品和軍事設施要遠離民居，可用土地又減至576平方公里。集水區不可以受到污染，又減多46平方公里，香港只餘下530平方公里是可以發展。
不止如此，香港有些地是高過水平面50米或者斜坡幅度大過20度，是不能興建大型樓宇的，這樣又減多227平方公里。現在，香港已發展區有約 135平方公里，剩餘可以發展的土地只有168平方公里。如果香港再不修訂與土地發展相關的法例，香港現時可以用的土地，真的是少之又少，填海變相成為解決土地問題的正確方向。
香港土地總共有 1,114平方公里
郊野公園佔 463平方公里
特別生態價值地區、米埔拉姆薩爾濕地、地質公園和保育區佔 14平方公里
危險品和軍事設施佔 61 平方公里
集水區佔 46 平方公里
高過水平面50米或者斜坡幅度大過20度佔 227平方公里
已發展區佔 135平方公里
餘下可發展土地 只有168平方公里
可惜，香港在回歸前訂立的《保護海港條例》，令政府很多填海工程都因此而受阻，訴訟不斷。再加上《城巿規劃條例》和《土地收回條例》訂立了重重的關卡，香港的土地發展就因此而停滯不前。
俗語有云：「條例是死的，人是活的。」現屆政府已知道這些條例拖慢了香港土地發展的步伐，發展局已著手為《城巿規劃條例》和《土地收回條例》做精簡程序的諮詢。環境局本月亦已展開對修訂《環境影響評估條例》的諮詢工作。至於《郊野公園條例》和《保護海港條例》的修訂，就要看來屆政府班子的決心，如不考慮陸續對這些條例進行修訂，根本就無法解開香港土地發展的緊箍咒。

近日，有傳媒報導，香港又有一大型藍籌屋苑出現劏房放租情況，一個六百多呎的普通住宅單位，被業主劏成四至五個有獨立廚廁的小房間，記者發現這並非單一獨立事件，是同一屋苑內接連有至少四個住宅單位被業主用不合法方式分間出租。
根據現時的《建築物條例》，這些在私人屋苑內的分間單位，明顯是未能符合法例訂明的消防安全、結構安全，以及排水工程等方面的建築設計及建造標準。業主在私人屋苑進行樓宇加建及改動工程，事前必須得到物業管理公司的裝修批准，裝修工程公司的相關人員亦會在物管公司有出入記錄。現時大部份私人屋苑的大廈公契條款中，均列明住宅單位不能再加建獨立廚廁的房間，筆者從記者所提供的相片和視頻可見，在分間單位出口安裝的門已經阻礙了住客的逃生途徑，分間單位不能通往樓宇的出口樓梯，相信涉事單位的業主很大機會已經觸犯《建築物條例》。
其實，每位巿民和物業管理公司均有責任共同構建良好的居住環境，即官、商、民都有權利和義務去監管這些違法劏房。一般業主和物業管理公司，若發現屋苑內有其他業主違法裝修，為了保障屋苑其他住客的安全，是有責任向屋宇署報告相關情況。即使是普通巿民，若發現鄰居有這類違法裝修，亦應盡公民責任向屋宇署舉報。根據屋宇署2022年4月的最新資料月報，於2021年屋宇署收到有關僭建、危險樓宇、招牌或渠管滲漏等的投訴個案，達54,456宗，2014-2021這七年間，這類的個案每年平均都超過五萬宗，加上現時香港30年樓齡以上的樓宇已有二萬七千幢，屋宇署要處理大量投訴和強制驗樓驗窗個案，以目前的人手根本是疲於奔命。
另外，違法劏房亦令政府庫房收入減少。雖然差餉物業估價署已於2022年1月22日修訂《2021 年業主與租客（綜合）（修訂）條例》，規管分間單位的租賃。可是上有政策，下有對策，劏房業主因分間單位所獲得倍增的租金收入，相對於要繳交相應差餉或罰款，劏房業主仍然有利可圖。
屋宇署和差餉物業估價署執法人手不足，業主守法意識薄弱，巿民對《建築物條例》認知不足，加上私人屋苑劏房巿場需求大，利潤相當豐厚，導致很多小業主鋌而走險。按犯罪心理學中的破窗理論，社會放任非法劏房的不良行為，會誘使他人模仿犯罪，情況現時已是變本加厲。
筆者是業界人士，期望政府能成立誇部門工作小組，利用大數據如水費和電費記錄等資料，先對有物業管理公司的私人屋苑劏房加強執法，這樣不但能保障庫房收入，亦能保障小巿民得以安居。

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對不起，此內容只適用於EN。

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